Abogado reclamar defectos constructivos: claves LOE
Si su edificio presenta fallos estructurales o instalaciones defectuosas, un abogado reclamar defectos constructivos puede ayudarle a ejercer las acciones previstas en la LOE, incluso si no figura como propietario formal. El Tribunal Supremo (29‑5‑2026) avala que concesionarios que financian y conservan la obra tienen legitimación. Conoce detalles de este caso a continuación.
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Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Tribunal Supremo.
- Sección: 1.
- Fecha: 29 de mayo de 2026.
- Nº de Resolución: 828/2026.
Antecedentes
El Colegio Vegasur Sociedad Cooperativa Madrileña resultó adjudicatario de un concurso público para la construcción y gestión de un colegio concertado en San Martín de la Vega.
Para ello, firmó un contrato de concesión administrativa de uso privativo sobre parcelas públicas por un periodo de 75 años.
La cooperativa actuó como autopromotora de la edificación, contratando “llave en mano” a la empresa Velasco Grupo Empresarial S.L. y a diversos técnicos para la dirección de la obra.
En el año 2015, se detectaron graves deficiencias en la instalación eléctrica que impedían el normal funcionamiento del centro y el uso de la climatización.
Ante la falta de respuesta de los agentes de la construcción, la cooperativa asumió la reparación por un importe de 109.523,39 euros y reclamó judicialmente dicha cuantía basándose en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y en la responsabilidad contractual.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia núm. 84 de Madrid dictó sentencia desestimando la demanda frente a los técnicos.
El juzgado apreció la falta de legitimación activa de la cooperativa para ejercitar acciones basadas en la LOE, razonando que su condición de concesionaria excluía la titularidad dominical necesaria para accionar bajo dicha ley.
Audiencia Provincial
La Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid confirmó la decisión inicial.
El tribunal consideró que el régimen de la LOE solo ampara a propietarios y terceros adquirentes, y que la condición de concesionaria no otorgaba un poder sobre la edificación equivalente al del dueño de la obra.
Tribunal Supremo
La cooperativa interpuso recurso de casación defendiendo que, como concesionaria de obra pública que impulsa y financia la construcción, debe ser asimilada a la figura del propietario a efectos de protección jurídica.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia radica en determinar si una cooperativa concesionaria de una obra pública tiene legitimación activa para reclamar por defectos constructivos bajo la LOE.
El Tribunal Supremo analiza si la interpretación del concepto de “propietario” contenido en el artículo 17 de la LOE debe ser formalista o si, por el contrario, debe extenderse a quienes, como los concesionarios, ostentan derechos reales sobre la obra y asumen los riesgos y deberes de conservación durante un tiempo significativo.
Razonamiento del Tribunal
La Sala estima el recurso al considerar que la interpretación de las instancias inferiores fue excesivamente restrictiva.
El tribunal razona que, según la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, el titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las construcciones y asume los mismos derechos y obligaciones que un propietario durante la vigencia de la concesión.
Dado que la cooperativa impulsó, financió y es la perjudicada directa por los defectos —habiendo asumido además el coste de la reparación—, negarle la legitimación vaciaría de contenido el sistema de protección de la LOE.
El tribunal subraya que la jurisprudencia siempre ha favorecido la tutela judicial efectiva, huyendo de enfoques que impidan a los perjudicados reclamar contra los responsables de una ejecución deficiente.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“la configuración jurídica de la figura del concesionario de obras públicas debe permitir, por todo ello, asimilación al propietario o al dueño de la obra a los efectos de reconocer la facultad de ejercitar las acciones propias de la LOE contra los agentes de la construcción a quienes considere responsables de los defectos de la edificación”.
Decisión del Tribunal
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y declara la plena legitimación activa de la cooperativa para ejercitar acciones de la LOE.
Ordena la devolución de las actuaciones al Juzgado de instancia para que dicte una nueva sentencia que analice el fondo de la reclamación contra todos los agentes demandados, sin apreciar ya la falta de legitimación.
Conclusión
El concesionario de una obra pública está legitimado para reclamar por defectos constructivos al amparo de la LOE, ya que su posición jurídica y sus deberes de conservación lo asimilan al propietario del edificio durante el plazo de la concesión.
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- Tribunal: Tribunal Supremo.
- Sección: 1.
- Fecha: 29 de mayo de 2026.
- Nº de Resolución: 828/2026.
Antecedentes
El Colegio Vegasur Sociedad Cooperativa Madrileña resultó adjudicatario de un concurso público para la construcción y gestión de un colegio concertado en San Martín de la Vega.
Para ello, firmó un contrato de concesión administrativa de uso privativo sobre parcelas públicas por un periodo de 75 años.
La cooperativa actuó como autopromotora de la edificación, contratando “llave en mano” a la empresa Velasco Grupo Empresarial S.L. y a diversos técnicos para la dirección de la obra.
En el año 2015, se detectaron graves deficiencias en la instalación eléctrica que impedían el normal funcionamiento del centro y el uso de la climatización.
Ante la falta de respuesta de los agentes de la construcción, la cooperativa asumió la reparación por un importe de 109.523,39 euros y reclamó judicialmente dicha cuantía basándose en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y en la responsabilidad contractual.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia núm. 84 de Madrid dictó sentencia desestimando la demanda frente a los técnicos.
El juzgado apreció la falta de legitimación activa de la cooperativa para ejercitar acciones basadas en la LOE, razonando que su condición de concesionaria excluía la titularidad dominical necesaria para accionar bajo dicha ley.
Audiencia Provincial
La Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid confirmó la decisión inicial.
El tribunal consideró que el régimen de la LOE solo ampara a propietarios y terceros adquirentes, y que la condición de concesionaria no otorgaba un poder sobre la edificación equivalente al del dueño de la obra.
Tribunal Supremo
La cooperativa interpuso recurso de casación defendiendo que, como concesionaria de obra pública que impulsa y financia la construcción, debe ser asimilada a la figura del propietario a efectos de protección jurídica.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia radica en determinar si una cooperativa concesionaria de una obra pública tiene legitimación activa para reclamar por defectos constructivos bajo la LOE.
El Tribunal Supremo analiza si la interpretación del concepto de “propietario” contenido en el artículo 17 de la LOE debe ser formalista o si, por el contrario, debe extenderse a quienes, como los concesionarios, ostentan derechos reales sobre la obra y asumen los riesgos y deberes de conservación durante un tiempo significativo.
Razonamiento del Tribunal
La Sala estima el recurso al considerar que la interpretación de las instancias inferiores fue excesivamente restrictiva.
El tribunal razona que, según la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, el titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las construcciones y asume los mismos derechos y obligaciones que un propietario durante la vigencia de la concesión.
Dado que la cooperativa impulsó, financió y es la perjudicada directa por los defectos —habiendo asumido además el coste de la reparación—, negarle la legitimación vaciaría de contenido el sistema de protección de la LOE.
El tribunal subraya que la jurisprudencia siempre ha favorecido la tutela judicial efectiva, huyendo de enfoques que impidan a los perjudicados reclamar contra los responsables de una ejecución deficiente.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“la configuración jurídica de la figura del concesionario de obras públicas debe permitir, por todo ello, asimilación al propietario o al dueño de la obra a los efectos de reconocer la facultad de ejercitar las acciones propias de la LOE contra los agentes de la construcción a quienes considere responsables de los defectos de la edificación”.
Decisión del Tribunal
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y declara la plena legitimación activa de la cooperativa para ejercitar acciones de la LOE.
Ordena la devolución de las actuaciones al Juzgado de instancia para que dicte una nueva sentencia que analice el fondo de la reclamación contra todos los agentes demandados, sin apreciar ya la falta de legitimación.
Conclusión
El concesionario de una obra pública está legitimado para reclamar por defectos constructivos al amparo de la LOE, ya que su posición jurídica y sus deberes de conservación lo asimilan al propietario del edificio durante el plazo de la concesión.
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