Una hipoteca inversa puede parecer una solución para obtener liquidez durante la jubilación, pero sus condiciones financieras pueden tener consecuencias importantes sobre la deuda y el patrimonio familiar. Si existen dudas sobre cómo se calcularon los intereses o sobre la información recibida al contratar, un abogado anular hipoteca inversa puede estudiar las circunstancias concretas de la operación y valorar si existen fundamentos jurídicos para reclamar. La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2026 aborda precisamente la importancia de la transparencia en este tipo de contratos.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil.
- Sección: 1.
- Fecha: 17 de julio de 2026.
- Nº de Resolución: 1190/2026.
Antecedentes
El 7 de agosto de 2007, D. Rogelio y Dª. Amparo suscribieron un contrato de cuenta de crédito con garantía hipotecaria (en la modalidad de hipoteca inversa) con la entidad Kutxabank, S.A. (antes Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián) sobre un inmueble de su propiedad en Oiartzun.
El límite del crédito se fijó en 358.720 euros, previendo una disposición inicial de 6.417,72 euros para gastos de constitución y un plan de 276 disposiciones mensuales de 650 euros cada una.
La amortización total del capital y de los intereses devengados vencía a los tres meses del fallecimiento del último de los acreditados, con un límite máximo de 50 años.
La discrepancia económica y jurídica se centró en la Cláusula Tercera del contrato, reguladora de los intereses ordinarios.
Dicha cláusula establecía un interés del 5% fijo anual con liquidaciones mensuales.
Sin embargo, la entidad bancaria aplicó en la práctica un sistema de interés compuesto (capitalización de intereses), acumulando mensualmente los intereses devengados al saldo deudor de la cuenta para generar nuevos intereses de forma exponencial, sin que este mecanismo ni su coste real hubieran sido explicados de forma clara y comprensible a los firmantes.
A modo de ilustración de la carga financiera derivada de este sistema, a fecha 25 de febrero de 2018, los intereses mensuales cargados por el banco ascendían a 500,39 euros por una disposición de renta mensual de 650 euros.
En la anualidad completa de 2018, los clientes tuvieron que soportar un cargo de intereses de 6.151,49 euros para poder percibir una renta de 7.800 euros (lo que representaba un coste financiero del 78,86% sobre el capital neto recibido ese año).
Asimismo, a junio de 2019, la deuda total acumulada era de 137.872 euros, correspondiendo 44.922 euros únicamente a intereses acumulados (el 48,32% del total dispuesto).
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Donostia estimó íntegramente la demanda promovida por los prestatarios.
El juzgador declaró la nulidad de todo el contrato de hipoteca inversa por apreciar la concurrencia de un error en el consentimiento derivado del flagrante incumplimiento de los deberes de información por parte de la entidad financiera, ordenando la recíproca restitución de las prestaciones económicas percibidas durante la vida de la relación contractual.
Audiencia Provincial
La Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa desestimó el recurso de apelación de Kutxabank.
No obstante, modificó la fundamentación jurídica de la resolución: declaró que el juzgado de instancia incurrió en incongruencia al pronunciarse sobre un vicio del consentimiento que no había sido ejercitado formalmente.
En su lugar, la Audiencia decretó la nulidad basándose estrictamente en el carácter abusivo y opaco de las condiciones generales de la contratación (las cláusulas tercera de intereses y sexta de gastos).
Al declarar la nulidad de la cláusula de intereses —que define el objeto principal y el precio del contrato de crédito—, el tribunal determinó la nulidad total del contrato por no poder subsistir sin ella.
Tribunal Supremo
Kutxabank interpuso recurso de casación alegando que la cláusula superaba los controles de claridad, que el tipo de interés no era abusivo y que, además, el demandante (D. Rogelio) ostentaba la condición de abogado en ejercicio, lo que presuponía que poseía los conocimientos necesarios para comprender el funcionamiento real del producto financiero.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia jurídica radica en determinar si la cláusula de liquidación de intereses ordinarios en una hipoteca inversa supera el control de transparencia reforzado en la contratación con consumidores.
Se analiza si el banco cumplió con la obligación de suministrar información precontractual suficiente (por escrito, mediante simulaciones de escenarios realistas y proyecciones de la deuda creciente) para que los prestatarios pudieran comprender el coste económico y la repercusión de la capitalización mensual de intereses.
Además, el tribunal debe dilucidar si la condición profesional de abogado del cliente exime a la entidad de este deber de transparencia y si la nulidad de la cláusula de intereses determina necesariamente la nulidad total del contrato de préstamo.
Razonamiento del Tribunal
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de Kutxabank y confirma la nulidad decretada por la Audiencia Provincial.
La Sala razona que la hipoteca inversa es un producto de extrema complejidad financiera que carecía de regulación detallada específica en España al tiempo de su suscripción en 2007, y que suele estar dirigido a un sector de la población especialmente vulnerable (personas mayores o dependientes).
El tribunal subraya que el banco no facilitó ninguna información precontractual por escrito ni realizó simulaciones de ningún tipo que permitieran a los prestatarios tomar constancia del coste real del producto y prever que el valor de la herencia del inmueble dado en garantía podría quedar totalmente anulado por el incremento exponencial de la deuda.
La Sala rechaza que la profesión de abogado del demandante altere la solución del litigio.
El tribunal fundamenta que un profesional del derecho no especializado no tiene por qué conocer el funcionamiento de un producto financiero tan atípico y complejo sin recibir explicaciones específicas por parte de la entidad comercializadora.
Al no haberse superado el control de transparencia de una cláusula que regula el precio y la obligación esencial del prestatario, el contrato resulta insubsistible, acarreando la nulidad del negocio jurídico en su totalidad.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“la cláusula no supera el control de transparencia al no aportar a los consumidores la información mínima precisa para explicar su funcionamiento y, en especial, la forma de liquidación de los intereses -coste del crédito concedido- lo que implica, no solo la patente vulneración del principio de transparencia, sino que provocó, en este caso, un grave desequilibrio de prestaciones en contra de las exigencias de la buena fe”.
Decisión del Tribunal
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por Kutxabank S.A., confirmando íntegramente el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que declaró la nulidad total de la hipoteca inversa con la consiguiente restitución recíproca de prestaciones.
El tribunal impone a la entidad financiera recurrente el pago de las costas procesales del recurso de casación y decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Conclusión
En el caso analizado por el Tribunal Supremo, la falta de transparencia de la cláusula de intereses determinó la nulidad total del contrato y la restitución de las prestaciones, sin que la condición profesional del demandante como abogado eximiera a la entidad de sus deberes de información. La aplicación de esta doctrina a otros contratos deberá valorarse atendiendo a sus circunstancias concretas.
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