Juan Carlos Burguera: Abogado anular venta con pacto comisorio: cómo reclamar Cuando se enfrentan a contratos que esconden cláusulas ilegales, contar con un abogado anular venta con pacto comisorio es esencial para evitar fraudes y proteger tus bienes. Este artículo revisa una sentencia reciente que declara la nulidad de negocios simulados y ofrece las claves para reclamar eficazmente tu derecho. Si quieres saber cómo defender tu patrimonio, sigue leyendo. Consulte su caso ahora Identificación de la Sentencia Tribunal: Audiencia Provincial Civil de Madrid. Sección: 19. Fecha: 12 de septiembre de 2025 Nº de Resolución: 278/2025. Antecedentes El litigio se inició por la demanda de la mercantil IMEDECO S.L. y los hermanos D. Basilio, D. Lucas y D. David contra CALAKLA S.L., solicitando la nulidad de un conjunto de negocios jurídicos. Los Hechos En mayo de 2013, los actores (que se encontraban en una “dificilísima situación económica” y con dificultades de acceso al crédito bancario), formalizaron la venta de una nave industrial en Getafe a favor de CALAKLA S.L. por 500.000 euros. Simultáneamente a la compraventa, las partes suscribieron dos contratos vinculados: Un contrato de arrendamiento sobre la misma nave, donde los actores pasaban a ser los arrendatarios (manteniendo el uso del inmueble para su actividad de carpintería). Un contrato de opción de compra (pacto de retro) que permitía a los actores recuperar la propiedad de la nave por un precio de 584.000 euros. Los actores alegaron que la operación conjunta no era una compraventa real, sino un negocio simulado que encubría un préstamo bajo condiciones leoninas, aceptado por su necesidad económica. Argumentaron que el precio de la compraventa y los pagos de arrendamiento y opción de compra escondían un préstamo sujeto a una tasa de interés muy elevada (calculada en el 20,28% anual). Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid desestimó la demanda el 7 de junio de 2022. La sentencia de instancia concluyó que la prueba practicada no permitía estimar la existencia de un pacto comisorio prohibido en nuestra legislación. Cuestión Jurídica Principal La controversia principal a resolver por la Audiencia Provincial fue si la concatenación de la compraventa, el arrendamiento y el pacto de retro constituía una transmisión de la propiedad en función de garantía (negocio fiduciario), y si esta estructura simulaba un préstamo usurario que infringía la prohibición del pacto comisorio (artículos 1859 y 1884 del Código Civil). Razonamiento del Tribunal La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, centrándose en desentrañar la verdadera causa del negocio jurídico celebrado. Simulación vs. Lease Back La defensa de CALAKLA S.L. sostuvo que la operación era un sale and leaseback lícito, donde su único interés era la adquisición y arrendamiento del inmueble. El Tribunal analizó la operación a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el lease back (citando SSTS nº 485/2000, 757/2001, 10/2006 y 216/2010). La Sala concluyó que no concurrían los presupuestos de un leaseback verdadero. Entre los elementos que descartaron la naturaleza de leasing, se destacaron: Naturaleza del arrendador: CALAKLA S.L. no justificó su dedicación habitual a actividades de arrendamiento financiero, ni el cumplimiento de los requisitos de supervisión y solvencia legalmente exigidos a este tipo de sociedades. Estructura del contrato: La opción de compra se fijó para ser ejercitada en el plazo de cuatro años, lo cual no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo (pactado a 10 años), típica del leasing. Nulidad por Pacto Comisorio Al descartar el leaseback, el Tribunal concluyó que la finalidad real de la operación era la garantía de un préstamo, dada la necesidad de financiación de los actores y el mantenimiento de la posesión del inmueble por estos. La Sala recordó que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad (o “venta en garantía”) es lícita, siempre que no persiga una finalidad ilícita como la de permitir que, en caso de impago, el acreedor adquiera la propiedad de la cosa, pues esto vulneraría la prohibición del pacto comisorio (Art. 1859 y 1884 CC), convirtiendo la venta en un negocio en fraude de ley (Art. 6.4º Cód. civ.). El razonamiento del tribunal estableció la ratio decidendi en la demostración de la verdadera intención de las partes: “Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.” La Audiencia determinó que la compraventa fue un negocio jurídico con simulación relativa que encubría un préstamo, y que el pacto de retro/opción de compra constituía el mecanismo comisorio prohibido. Decisión Final La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, declarando la nulidad radical de la compraventa, la opción de compra y el contrato de arrendamiento celebrados. Como consecuencia de la nulidad (aplicando el Art. 1303 CC), se ordenó: La restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes, a los propietarios iniciales (los actores). La empresa IMEDECO S.L. (actora) debe entregar a CALAKLA S.L. (demandada) la cantidad de 147.684,28 euros (correspondiente a la diferencia del principal prestado que no había sido abonado), más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Se determinó que la estimación de la demanda fue parcial, por lo que no se impusieron las costas de primera instancia ni de la alzada. Conclusión La venta en garantía que encubre un préstamo se considera un negocio jurídico simulado que deviene en nulidad radical si incluye un pacto comisorio, es decir, si permite al acreedor apropiarse definitivamente del bien inmueble ante el impago de la deuda, contraviniendo así los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. La calificación de la operación como un contrato lícito de leaseback requiere que la entidad acreedora acredite su cumplimiento estricto de los requisitos de la figura, incluyendo la naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero, y que la finalidad económico-social del negocio no sea puramente la garantía de un préstamo. La nulidad radical implica la recíproca restitución de las prestaciones: la devolución del inmueble al prestatario y la devolución del capital pendiente al prestamista. Consulte su caso ahora The post Abogado anular venta con pacto comisorio: cómo reclamar first appeared on Burguera Abogados. https://ift.tt/YS6s2M4

jueves, 11 de diciembre de 2025

Abogado anular venta con pacto comisorio: cómo reclamar Cuando se enfrentan a contratos que esconden cláusulas ilegales, contar con un abogado anular venta con pacto comisorio es esencial para evitar fraudes y proteger tus bienes. Este artículo revisa una sentencia reciente que declara la nulidad de negocios simulados y ofrece las claves para reclamar eficazmente tu derecho. Si quieres saber cómo defender tu patrimonio, sigue leyendo. Consulte su caso ahora Identificación de la Sentencia Tribunal: Audiencia Provincial Civil de Madrid. Sección: 19. Fecha: 12 de septiembre de 2025 Nº de Resolución: 278/2025. Antecedentes El litigio se inició por la demanda de la mercantil IMEDECO S.L. y los hermanos D. Basilio, D. Lucas y D. David contra CALAKLA S.L., solicitando la nulidad de un conjunto de negocios jurídicos. Los Hechos En mayo de 2013, los actores (que se encontraban en una “dificilísima situación económica” y con dificultades de acceso al crédito bancario), formalizaron la venta de una nave industrial en Getafe a favor de CALAKLA S.L. por 500.000 euros. Simultáneamente a la compraventa, las partes suscribieron dos contratos vinculados: Un contrato de arrendamiento sobre la misma nave, donde los actores pasaban a ser los arrendatarios (manteniendo el uso del inmueble para su actividad de carpintería). Un contrato de opción de compra (pacto de retro) que permitía a los actores recuperar la propiedad de la nave por un precio de 584.000 euros. Los actores alegaron que la operación conjunta no era una compraventa real, sino un negocio simulado que encubría un préstamo bajo condiciones leoninas, aceptado por su necesidad económica. Argumentaron que el precio de la compraventa y los pagos de arrendamiento y opción de compra escondían un préstamo sujeto a una tasa de interés muy elevada (calculada en el 20,28% anual). Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid desestimó la demanda el 7 de junio de 2022. La sentencia de instancia concluyó que la prueba practicada no permitía estimar la existencia de un pacto comisorio prohibido en nuestra legislación. Cuestión Jurídica Principal La controversia principal a resolver por la Audiencia Provincial fue si la concatenación de la compraventa, el arrendamiento y el pacto de retro constituía una transmisión de la propiedad en función de garantía (negocio fiduciario), y si esta estructura simulaba un préstamo usurario que infringía la prohibición del pacto comisorio (artículos 1859 y 1884 del Código Civil). Razonamiento del Tribunal La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, centrándose en desentrañar la verdadera causa del negocio jurídico celebrado. Simulación vs. Lease Back La defensa de CALAKLA S.L. sostuvo que la operación era un sale and leaseback lícito, donde su único interés era la adquisición y arrendamiento del inmueble. El Tribunal analizó la operación a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el lease back (citando SSTS nº 485/2000, 757/2001, 10/2006 y 216/2010). La Sala concluyó que no concurrían los presupuestos de un leaseback verdadero. Entre los elementos que descartaron la naturaleza de leasing, se destacaron: Naturaleza del arrendador: CALAKLA S.L. no justificó su dedicación habitual a actividades de arrendamiento financiero, ni el cumplimiento de los requisitos de supervisión y solvencia legalmente exigidos a este tipo de sociedades. Estructura del contrato: La opción de compra se fijó para ser ejercitada en el plazo de cuatro años, lo cual no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo (pactado a 10 años), típica del leasing. Nulidad por Pacto Comisorio Al descartar el leaseback, el Tribunal concluyó que la finalidad real de la operación era la garantía de un préstamo, dada la necesidad de financiación de los actores y el mantenimiento de la posesión del inmueble por estos. La Sala recordó que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad (o “venta en garantía”) es lícita, siempre que no persiga una finalidad ilícita como la de permitir que, en caso de impago, el acreedor adquiera la propiedad de la cosa, pues esto vulneraría la prohibición del pacto comisorio (Art. 1859 y 1884 CC), convirtiendo la venta en un negocio en fraude de ley (Art. 6.4º Cód. civ.). El razonamiento del tribunal estableció la ratio decidendi en la demostración de la verdadera intención de las partes: “Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.” La Audiencia determinó que la compraventa fue un negocio jurídico con simulación relativa que encubría un préstamo, y que el pacto de retro/opción de compra constituía el mecanismo comisorio prohibido. Decisión Final La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, declarando la nulidad radical de la compraventa, la opción de compra y el contrato de arrendamiento celebrados. Como consecuencia de la nulidad (aplicando el Art. 1303 CC), se ordenó: La restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes, a los propietarios iniciales (los actores). La empresa IMEDECO S.L. (actora) debe entregar a CALAKLA S.L. (demandada) la cantidad de 147.684,28 euros (correspondiente a la diferencia del principal prestado que no había sido abonado), más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Se determinó que la estimación de la demanda fue parcial, por lo que no se impusieron las costas de primera instancia ni de la alzada. Conclusión La venta en garantía que encubre un préstamo se considera un negocio jurídico simulado que deviene en nulidad radical si incluye un pacto comisorio, es decir, si permite al acreedor apropiarse definitivamente del bien inmueble ante el impago de la deuda, contraviniendo así los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. La calificación de la operación como un contrato lícito de leaseback requiere que la entidad acreedora acredite su cumplimiento estricto de los requisitos de la figura, incluyendo la naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero, y que la finalidad económico-social del negocio no sea puramente la garantía de un préstamo. La nulidad radical implica la recíproca restitución de las prestaciones: la devolución del inmueble al prestatario y la devolución del capital pendiente al prestamista. Consulte su caso ahora The post Abogado anular venta con pacto comisorio: cómo reclamar first appeared on Burguera Abogados. https://ift.tt/YS6s2M4

abogado anular venta con pacto comisorio

Cuando se enfrentan a contratos que esconden cláusulas ilegales, contar con un abogado anular venta con pacto comisorio es esencial para evitar fraudes y proteger tus bienes.

Este artículo revisa una sentencia reciente que declara la nulidad de negocios simulados y ofrece las claves para reclamar eficazmente tu derecho.

Si quieres saber cómo defender tu patrimonio, sigue leyendo.

Consulte su caso ahora

Identificación de la Sentencia

Tribunal: Audiencia Provincial Civil de Madrid.
Sección: 19.
Fecha: 12 de septiembre de 2025
Nº de Resolución: 278/2025.

Antecedentes

El litigio se inició por la demanda de la mercantil IMEDECO S.L. y los hermanos D. Basilio, D. Lucas y D. David contra CALAKLA S.L., solicitando la nulidad de un conjunto de negocios jurídicos.

Los Hechos

En mayo de 2013, los actores (que se encontraban en una “dificilísima situación económica” y con dificultades de acceso al crédito bancario), formalizaron la venta de una nave industrial en Getafe a favor de CALAKLA S.L. por 500.000 euros.

Simultáneamente a la compraventa, las partes suscribieron dos contratos vinculados:

Un contrato de arrendamiento sobre la misma nave, donde los actores pasaban a ser los arrendatarios (manteniendo el uso del inmueble para su actividad de carpintería).
Un contrato de opción de compra (pacto de retro) que permitía a los actores recuperar la propiedad de la nave por un precio de 584.000 euros.

Los actores alegaron que la operación conjunta no era una compraventa real, sino un negocio simulado que encubría un préstamo bajo condiciones leoninas, aceptado por su necesidad económica.

Argumentaron que el precio de la compraventa y los pagos de arrendamiento y opción de compra escondían un préstamo sujeto a una tasa de interés muy elevada (calculada en el 20,28% anual).

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid desestimó la demanda el 7 de junio de 2022.

La sentencia de instancia concluyó que la prueba practicada no permitía estimar la existencia de un pacto comisorio prohibido en nuestra legislación.

Cuestión Jurídica Principal

La controversia principal a resolver por la Audiencia Provincial fue si la concatenación de la compraventa, el arrendamiento y el pacto de retro constituía una transmisión de la propiedad en función de garantía (negocio fiduciario), y si esta estructura simulaba un préstamo usurario que infringía la prohibición del pacto comisorio (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

Razonamiento del Tribunal

La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, centrándose en desentrañar la verdadera causa del negocio jurídico celebrado.

Simulación vs. Lease Back

La defensa de CALAKLA S.L. sostuvo que la operación era un sale and leaseback lícito, donde su único interés era la adquisición y arrendamiento del inmueble.

El Tribunal analizó la operación a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el lease back (citando SSTS nº 485/2000, 757/2001, 10/2006 y 216/2010).

La Sala concluyó que no concurrían los presupuestos de un leaseback verdadero.

Entre los elementos que descartaron la naturaleza de leasing, se destacaron:

Naturaleza del arrendador: CALAKLA S.L. no justificó su dedicación habitual a actividades de arrendamiento financiero, ni el cumplimiento de los requisitos de supervisión y solvencia legalmente exigidos a este tipo de sociedades.
Estructura del contrato: La opción de compra se fijó para ser ejercitada en el plazo de cuatro años, lo cual no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo (pactado a 10 años), típica del leasing.

Nulidad por Pacto Comisorio

Al descartar el leaseback, el Tribunal concluyó que la finalidad real de la operación era la garantía de un préstamo, dada la necesidad de financiación de los actores y el mantenimiento de la posesión del inmueble por estos.

La Sala recordó que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad (o “venta en garantía”) es lícita, siempre que no persiga una finalidad ilícita como la de permitir que, en caso de impago, el acreedor adquiera la propiedad de la cosa, pues esto vulneraría la prohibición del pacto comisorio (Art. 1859 y 1884 CC), convirtiendo la venta en un negocio en fraude de ley (Art. 6.4º Cód. civ.).

El razonamiento del tribunal estableció la ratio decidendi en la demostración de la verdadera intención de las partes:

“Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.”

La Audiencia determinó que la compraventa fue un negocio jurídico con simulación relativa que encubría un préstamo, y que el pacto de retro/opción de compra constituía el mecanismo comisorio prohibido.

Decisión Final

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, declarando la nulidad radical de la compraventa, la opción de compra y el contrato de arrendamiento celebrados.

Como consecuencia de la nulidad (aplicando el Art. 1303 CC), se ordenó:

La restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes, a los propietarios iniciales (los actores).
La empresa IMEDECO S.L. (actora) debe entregar a CALAKLA S.L. (demandada) la cantidad de 147.684,28 euros (correspondiente a la diferencia del principal prestado que no había sido abonado), más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

Se determinó que la estimación de la demanda fue parcial, por lo que no se impusieron las costas de primera instancia ni de la alzada.

Conclusión

La venta en garantía que encubre un préstamo se considera un negocio jurídico simulado que deviene en nulidad radical si incluye un pacto comisorio, es decir, si permite al acreedor apropiarse definitivamente del bien inmueble ante el impago de la deuda, contraviniendo así los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.

La calificación de la operación como un contrato lícito de leaseback requiere que la entidad acreedora acredite su cumplimiento estricto de los requisitos de la figura, incluyendo la naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero, y que la finalidad económico-social del negocio no sea puramente la garantía de un préstamo.

La nulidad radical implica la recíproca restitución de las prestaciones: la devolución del inmueble al prestatario y la devolución del capital pendiente al prestamista.