En situaciones de opciones de compra simuladas que encubren préstamos usurarios un abogado anular opción de compra simulada Barcelona puede guiarle con base en precedentes judiciales sólidos. La sentencia reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona ilustra cómo los tribunales protegen a quienes firman opciones de compra desproporcionadas bajo presión financiera. La Sra. Natividad recuperó su inmueble tasado en más de 285.000 euros, pese a una prima de solo 41.800 euros que ocultaba un préstamo con TAE del 54,5%. Siga leyendo para conocer los detalles clave de este caso.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Barcelona.
- Sección: 16.
- Fecha: 27 de febrero de 2026.
- Nº de Resolución: 92/2026.
Antecedentes
La Sra. Natividad se encontraba en una situación financiera angustiosa y con la vía de financiación bancaria cerrada.
Ante esta necesidad urgente de liquidez, contactó con un inversor y suscribió, el 29 de marzo de 2019, una escritura de opción de compra sobre su vivienda habitual.
En la escritura se fijó una prima de opción de 41.800 euros y un precio de compraventa de 115.000 euros, a pesar de que la finca había sido tasada poco antes en más de 285.000 euros.
En realidad, la operación ocultaba un préstamo: la Sra. Natividad solo recibió 26.500 euros (el resto se destinó a intermediarios) y debía devolver una cantidad superior para “redimir” su vivienda. Al no devolverse el dinero, la mercantil A3M INAMOVIBLE, S.L. ejercitó la opción de compra el 30 de junio de 2020 para adjudicarse el inmueble.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 5 de Rubí dictó sentencia el 7 de marzo de 2022.
El juzgador estimó parcialmente la demanda, declarando la nulidad del contrato por ser un préstamo usurario bajo una forma simulada y ordenando a la actora restituir únicamente el capital de la prima (41.800 euros).
Audiencia Provincial
La mercantil demandada apeló alegando que no existía simulación y que, en todo caso, la restitución debía incluir otras cantidades satisfechas, como pagos de la hipoteca que gravaba la finca y depósitos notariales.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia consistió en determinar si una opción de compra puede ser declarada nula por simulación relativa cuando su verdadera función es garantizar un préstamo usurario.
El tribunal analizó si la apariencia de legalidad de una escritura notarial prevalece sobre las pruebas de un pacto verbal paralelo.
Asimismo, se debatió el alcance de los efectos restitutorios tras la nulidad: si el prestatario solo debe devolver el capital recibido o si debe reintegrar todos los gastos asumidos por el inversor en relación con el inmueble.
Razonamiento del Tribunal
La Sala confirmó la existencia de simulación y usura basándose en comunicaciones privadas y testimonios de intermediarios que revelaron un pacto verbal de préstamo con un interés real cercano al 54,5% TAE.
El tribunal razonó que la opción de compra no buscaba la adquisición del inmueble, sino que actuaba como una garantía desproporcionada sujeta al impago del préstamo.
“que los contratos impugnados reunieran formalmente los requisitos que el Código Civil exige para la validez de los contratos… no impide que existiera una simulación”.
Respecto a la restitución, el tribunal corrigió la sentencia de instancia.
Determinó que, al anularse no solo el préstamo, sino también la opción de compra y la posterior venta, la actora debe devolver todas las cantidades que la demandada invirtió en el negocio, incluyendo pagos hipotecarios y consignaciones notariales, para evitar un enriquecimiento injusto.
Decisión del Tribunal
El tribunal estimó parcialmente el recurso de apelación de A3M INAMOVIBLE, S.L..
Confirmó la nulidad absoluta de la opción de compra y de la compraventa derivada, pero revocó el límite de la restitución.
La Sra. Natividad deberá devolver no solo los 41.800 euros de la prima, sino todas las cantidades abonadas por la mercantil en base a dicho negocio jurídico, cuya cuantía exacta se determinará en ejecución de sentencia.
Se revocó la condena en costas de la primera instancia.
Conclusión
La declaración de nulidad de una opción de compra que encubre un préstamo usurario conlleva la obligación del prestatario de restituir la totalidad de los desembolsos efectivamente realizados por el prestamista en relación con la operación y el inmueble.
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